Quelles sont les lois de défiscalisation immobilière ?

Ces dispositifs de réduction d’impôt ont été mis en place dans le but de favoriser un secteur, de le soutenir ou de le relancer. Ils permettent, par exemple, d’inciter la construction de logements neufs ou la rénovation de biens anciens. Grace aux nombreuses lois de défiscalisation immobilières, chaque contribuable peut choisir celui adapté à sa situation personnelle. Ce type d’investissement est privilégié par les Français recherchant de la sécurité.

Cet article traite de solutions de défiscalisation immobilière disponibles sur le marché en 2024. Pour investir dans l’immobilier dans le cadre de la loi Pinel et bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu attractive, demandez à être contacté par un de nos conseillers en investissements immobiliers.

La nue-propriété

Le principe de l’investissement en nue-propriété repose sur celui du démembrement. Concrètement, il faut distinguer le nu-propriétaire de l’usufruitier, aucun des deux ne disposant de la pleine propriété du bien immobilier concerné :

• L’usufruitier dispose du droit de jouir du logement et de l’exploiter. Cela signifie qu’il peut y résider ou bien le mettre en location. Il doit donc prendre en charge les frais d’entretien courant, tandis que les travaux importants sont partagés avec le nu-propriétaire.
• Le nu-propriétaire possède la part restante de la propriété. Il peut vendre le bien, le modifier ou le détruire en se mettant d’accord avec l’usufruitier. Néanmoins, il ne peut ni utiliser ni exploiter le bien concerné.

La période de démembrement dure généralement entre 15 et 20 ans. Une fois cette période écoulée, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien. Mais tant qu’il est nu-propriétaire, il n’est pas concerné par l’imposition foncière, et comme il ne perçoit pas de loyers, il n’est pas non plus soumis à leur imposition. C’est l’usufruitier qui doit assumer la charge fiscale. Par ailleurs, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce qui donne un avantage supplémentaire pour les contribuables concernés. En d’autres termes, il s’agit d’une solution idéale pour qui souhaite défiscaliser en immobilier, et ainsi préparer sa retraite.

Le dispositif Pinel

La loi Pinel a été créée en 2014 et remplace la loi Duflot. L’investissement consiste en l’achat d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement mis en location selon certaines conditions. En contrepartie, l’acheteur bénéficie d’une réduction d’impôt qui s’applique sur le montant de l’investissement (dans la limite de 5 500€ du mètre carré) et varie selon la durée de l’investissement : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans.

Le propriétaire doit louer le bien pendant au minimum 6 ans à des locataires respectant des conditions de ressources. L’investisseur peut réaliser au maximum deux opérations en loi Pinel par an dans la limite de 300 000€ par an.

L’investissement en loi Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales limitées à 10 000€ par foyer fiscal, par an. Il est possible de réaliser une opération en loi Pinel en Outre-mer, auquel cas, l’investisseur peut bénéficier d’un plafond supplémentaire de 8 000€.

Ce dispositif de défiscalisation immobilière est très demandé. Il permet à l’investisseur de développer et diversifier son patrimoine, et de réaliser une potentielle plus-value lors de la vente du bien. Cet investissement peut aussi être utilisé comme un moyen pour préparer sa retraite, avec des compléments de revenus sous forme de loyers. De plus, la réduction d’impôt sera prise en compte par l’acompte du mois decjanvier depuis la mise en place du prélèvement à la source.

Pour pouvoir en bénéficier la durée de mise en location n’est pas le seul engagement ni la seule condition que les investisseurs doivent respecter. En effet, il ne faut pas dépasser certains plafonds de loyer, et les locataires doivent répondre à des critères de revenus. Ces plafonds dépendent notamment du zonage mis en place par l’Etat : 

Pour ce qui est des conditions de revenus, le tableau suivant répertorie les revenus fiscaux annuels maximum pouvant être perçus par les locataires et définis par cette loi de défiscalisation : 

L’investisseur a la possibilité de louer le bien concerné par cette loi de défiscalisation à un membre de sa famille, qu’il s’agisse de ses parents ou de ses enfants, par exemple. Même s’il prend cette décision, il demeure bénéficiaire de l’avantage fiscal associé. Il faut néanmoins pour cela que le locataire ne figure pas dans son foyer fiscal.

La loi de défiscalisation Pinel est donc un bon moyen de se constituer un patrimoine, de défiscaliser et d’apporter un coup de pouce à des membres de sa famille.

La location meublée

La location meublée consiste à louer un bien meublé, à usage de logement. Il peut s’agir de biens neufs ou anciens. Deux types de locations meublées existent : la non-professionnelle et la professionnelle.

Location Meublée Non Professionnelle

La location du bien ne constitue pas l’activité principale du propriétaire. Le loueur en meublé non professionnel a le choix entre deux régimes d’imposition : le micro BIC ou le régime des bénéfices réels.  

Le micro BIC offre la possibilité d’appliquer un abattement de 50% sur les recettes annuelles. Le régime micro BIC est intéressant dans le cadre d’une gestion simplifiée de votre déclaration.

Le régime des bénéfices réels permet de déduire les charges des recettes locatives et d’amortir le bien et les meubles (sauf le terrain) sous la forme d’une charge comptable. Vous pouvez aussi amortir les frais de notaire, les frais d’agence et la TVA. La déduction des charges et des amortissements ne pourra générer de déficit foncier imputable sur le revenu global de la même année, mais le reliquat est reportable et imputable sur les revenus de même nature de l’année suivante, pendant 10 ans et jusqu’à épuisement (sauf en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d'arrêt de la mise en location)

En régime réel simplifié, si vous générez entre 70 000€ et 238 000€ de recettes annuelles ou plus de 238 000€ en régime réel normal, vous devrez tenir une comptabilité conformément au code du commerce et au plan comptable général et pourrez à ce titre faire appel à un expert-comptable pour vous accompagner.

En fonction du type de régime choisi, la LMNP permet de gommer tout, ou une partie, des impôts sur les revenus locatifs. Les biens des loueurs non professionnels sont cependant soumis à l’impôt sur la fortune immobilière pour les contribuables dont le patrimoine dépasse les 1,3 millions d’euros. Les plus-values des LMNP sont taxées sous le régime des plus-values immobilières.

Location Meublée Professionnelle

Le Loueur Meublé Professionnel utilise la location de ses biens comme son activité professionnelle. Pour passer de LMNP à LMP, il faut générer plus de 23 000€ de revenus locatifs par an et que ces recettes soient supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. La location meublée professionnelle impose au bailleur d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

Le loueur professionnel peut déduire de son revenu imposable l’ensemble de ses frais ainsi qu’un amortissement de la valeur de son bien. Il peut générer du déficit  sans limite de plafonnement contrairement au LMNP. Les biens des loueurs professionnels n’entrent pas dans le calcul de l’IFI, car ce sont des biens professionnels. Les plus-values réalisées sous soumises au régime des plus-values professionnelles, et peuvent, sous certaines conditions, engendrer une exonération d’impôts.

Dans la plupart des cas, le régime des bénéfices réels est plus avantageux car les charges réelles déduites sont souvent supérieures au taux appliqué de 50% en microBIC, notamment grâce à l’amortissement du bien. Il ne s’agit pas d’un crédit ou d’une réduction qui s’impute sur votre impôt mais d’une réduction de vos revenus imposables.  

Le déficit foncier

Lorsque les charges et les frais liés à la propriété d’un bien immobilier sont plus importants que les revenus fonciers, on parle de déficit foncier. L’existence de ce déficit foncier permet de réduire le revenu fiscal global de référence.

Ainsi, le déficit foncier consiste à louer un bien immobilier d’habitation et de déduire certaines charges. Celles-ci viennent s’imputer sur les loyers perçus, puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. En réduisant son revenu global, le contribuable diminue, par conséquent, son impôt.

Les charges sont liées à la gestion du bien, comme les frais d’agence, la taxe foncière et les charges de copropriété. Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien et de rénovation sont aussi imputables. En ce qui concerne les intérêts d’emprunts, ils sont uniquement déductibles des revenus fonciers, ils ne peuvent pas générer de déficit sur le revenu global. Ces intérêts peuvent être reportés sur les revenus fonciers, pendant les dix années suivantes. Afin de pouvoir réaliser un déficit foncier, l’investisseur doit s’engager à louer le bien en location nue, pendant au moins trois ans, et doit percevoir ses revenus fonciers sous le régime réel.

Notez que certains frais ne peuvent pas être imputés au déficit foncier. C’est notamment le cas des frais d’entretien, les travaux effectués dans des locaux non résidentiels, la partie du capital des mensualités de prêt, ou encore les réparation (reconstruction ou agrandissement).

C’est une solution attractive pour tout investisseur car les prix de l’immobilier sont moins élevés que dans du neuf, qui coûte en moyenne 30% plus cher, ou que dans de l’ancien classé (type Malraux ou Monuments Historiques). Le propriétaire est libre de réaliser les travaux qu’il souhaite, sans limite de plafond. Le mécanisme du déficit foncier permet de se constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires, tout en réduisant son montant d’imposition. Un avantage additionnel pour le mécanisme du déficit foncier est qu’il n’entre pas dans le plafond des niches fiscales.

La loi Malraux

La loi Malraux a été créée en 1962 pour préserver et mettre en valeur le patrimoine français, en encourageant et facilitant l’achat et la rénovation d’immeubles classés dans des secteurs sauvegardés. Si les investissements Pinel concernent les logements neufs, les investissements Malraux concernent quant à eux les logements anciens.

Afin de pouvoir bénéficier du doyen des dispositifs de défiscalisation immobilière, le contribuable doit acquérir un bien immobilier « classé » et réaliser des travaux de rénovation. Une partie de ces travaux lui donneront droit à une réduction d’impôt, de 22% ou de 30% en fonction de la zone d’investissement.

L’avantage fiscal porte uniquement sur la durée des travaux. Le montant total des travaux est plafonné à 400 000 €. Il peut être étalé librement sur 4 années. La durée effective des travaux ne doit pas dépasser 4 années. La réduction d’impôt maximum obtenue en Malraux est donc de 120 000€.

Le bien doit être loué en location nue, en habitation principale, pendant au minimum 9 ans. Il n’y pas de conditions de ressources du locataire et les loyers ne sont pas plafonnés. Cependant, la location ne peut pas s’effectuer auprès d’un ascendant, ni descendant, ni membre du foyer fiscal.

C’est un dispositif très incitatif, car depuis 2013, il n’entre plus dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. La loi Malraux reste un investissement réservé aux personnes fortement fiscalisées, souhaitant développer un patrimoine de caractère à long terme.

La loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques a été créée en 1887. Ce dispositif ressemble beaucoup à la loi Malraux car il concerne la restauration et la conservation du patrimoine immobilier ancien français.

L’avantage fiscal est plus intéressant qu’avec la loi Malraux, car l’investisseur peut déduire de son revenu global (et non de son montant d’impôt) l’ensemble de ses travaux sur trois années maximums. Le montant des travaux n’est pas plafonné. Il peut également déduire les intérêts d’emprunts et les charges d’entretien.

Le dispositif n’oblige pas l’acheteur à louer le bien, il peut donc y vivre s’il le souhaite. Le bien doit être conservé pendant au minimum quinze ans. Ces immeubles sont très rares et les travaux sont strictement encadrés par le ministère de la Culture.

Ce dispositif est très intéressant pour transmettre son patrimoine car c’est le seul qui permet une exonération totale des droits de succession. C’est un investissement sur le long terme, avec pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier prestigieux et qualitatif. Cet investissement s’adresse à des foyers fiscaux ayant une tranche d’imposition de 41% ou 45%, pour optimiser au maximum l’impact fiscal.

Le dispositif Denormandie 

La loi de défiscalisation Denormandie implique des travaux dont le montant s’élève à au moins un quart du prix d’achat. Il doit s’agir de travaux de rénovation énergétique pour l’immeuble concerné (isolation, système d’eau chaude sanitaire, chauffage). Pour être considérés comme valide, ces ouvrages doivent être effectués par des sociétés et des professionnels certifiés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement).

L’immeuble doit être situé dans l’une des zones spécifiques à cette mesure, et non au zonage mis en place pour le dispositif Pinel. Les réductions d’impôt octroyées par un investissement Denormandie sont sensiblement identiques à celle du Pinel.

Censi-Bouvard : quel est le principe de fonctionnement ?

Avec la loi de défiscalisation Censi-Bouvard, un avantage fiscal peut être obtenu en réalisant un investissement immobilier concernant des résidences meublées pour étudiants, séniors ou pour du tourisme.

La valeur de cette réduction d’impôt est de 11% du montant hors taxe de l’investissement, limitée à 300 000 euros. Il importe que l’investisseur s’engage à louer le logement pour une période de 9 années au minimum. Par ailleurs, notez que le bail signé est un bail commercial, avec une société exploitant le bien résidentiel. En d’autres termes, c’est cette société qui s’occupe de la gestion des logements (choix des locataires, perception des loyers, travaux, etc.).

Notez également que si cette réduction fiscale dépasse l’impôt à payer, il est possible d’effectuer un report sur les 6 années suivantes. Il faut pour cela que le logement soit toujours loué durant cette période.

Pour conclure, sachez qu’il est possible de cumuler certains avantages fiscaux offerts par ces mesures. Cela doit toutefois répondre à un certain nombre de conditions, à commencer par le fait qu’ils ne peuvent pas concerner un bien unique. Par ailleurs, il n’est possible d’imputer au déficit foncier que la portion de l’investissement qui n’a pas été incluse dans la loi de défiscalisation dont l’investisseur souhaite bénéficier.

Pour obtenir de plus amples informations sur l’un de ces dispositifs de défiscalisation immobilière, n’hésitez pas à nous contacter.